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房屋二胎可以貸多少？二胎房貸利率、申請條件、銀行與民間方案比較
房屋二胎是什麼？簡單來說，就是名下房屋已有第一順位房貸後，再利用房屋剩餘價值申請第二筆貸款。
許多人會選擇房屋二胎，是因為原房貸增貸額度不足、信貸額度不夠，或有較大筆資金需求。不過二胎房貸涉及利率、額度、抵押順位與還款壓力，申請前需要先了解適合自己的方案。
一胎房貸是什麼？
「一胎房貸」是指購買房子時，向銀行申請房貸，將房屋設定抵押權拿到資金。最先登記抵押權的貸款機構擁有「第一順位抵押權」，也就是所謂的「一胎」。一般來說，抵押權順位優先的貸款，享有清償的優先權利，風險較低，故利率較低，額度較高，還款期限甚至高達40年。
二胎房貸是什麼？
房屋二胎，又稱為「二胎房貸」、「二順位房貸」、「次順位房貸」或「房屋二順位貸款」，就是有第二順位抵押權的房屋貸款。當借款人名下有正在向金融機構繳納的第一順位貸款，再將這間房子向其他金融機構申請第二順位抵押權的房屋貸款，以取得資金，這第二次抵押則被稱為「二胎」。
簡單來說，二胎房貸就是一棟房子有兩個債權人及抵押權，讓貸款人利用自有房屋取得大資金的方式。
一胎房貸和房屋二胎差在哪？
| 項目 | 一胎房貸 | 二胎房貸（房屋二胎） |
| 貸款機構 | 銀行為主 | 銀行、融資公司、民間機構 |
| 抵押權順位 | 第一順位抵押權 | 第二順位抵押權 |
| 清償順序 | 最優先受償 | 一胎清償後才可受償 |
| 額度 | 房屋鑑價 60%～80% | 房屋鑑價殘值的 80%～120% |
| 貸款利率 | 較低約 1.6%～2.5% | 4.5%～18% |
| 還款年限 | 較長最長約 30～40 年 | 較短約 7～15 年 |
| 寬限期 | 通常有 | 通常無 |
| 還款方式 | 本息攤還／本金攤還 | 多為本息攤還 |
| 審核條件 | 較嚴苛、文件較多 | 相對寬鬆、彈性較高 |
| 審核期間 | 約 2～3 週 | 銀行約 5～7 天，民間約 1～2 天 |
| 撥款速度 | 約 7～15 天 | 約 2～14 天 |
| 可否抵稅 | 可（符合自用住宅法規） | 不可 |
| 主要用途 | 購屋、自住、轉貸 | 周轉、債務整合、創業、應急資金 |
| 整體風險 | 低 | 高 |
房屋二胎和房屋增貸差在哪？
| 項目 | 房屋增貸 | 房屋二胎 |
|---|---|---|
| 抵押順位 | 第一順位 | 第二順位 |
| 申請對象 | 原房貸銀行 | 其他銀行/融資/民間 |
| 利率 | 通常較低 | 通常較高 |
| 審核 | 較嚴格 | 彈性較高 |
| 適合 | 信用良好者 | 需要額外資金者 |
房屋二胎可以貸多少？
房屋二胎額度並不是固定金額，而是會依照房屋目前價值、銀行或貸款機構可貸成數，以及第一順位房貸剩餘金額來計算。
簡單來說，可以使用以下公式快速估算：
房屋二胎貸款額度試算公式
房屋二胎可貸額度 ＝ 房屋鑑價 × 可貸成數 − 第一順位剩餘貸款金額
其中：
- 房屋鑑價：目前房屋市場價值（由銀行或貸款機構評估）
- 可貸成數：依申請條件、房屋類型及貸款機構不同而有所差異
- 第一順位剩餘貸款：目前房屋尚未繳清的房貸本金
房屋二胎額度試算案例
假設王先生有一間房屋，目前條件如下：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 房屋目前價值 | 800萬元 |
| 可貸成數 | 80% |
| 第一順位剩餘房貸 | 450萬元 |
第一步：計算房屋可貸總額
房屋價值 × 可貸成數
＝ 800萬元 × 80%
＝ 640萬元
第二步：扣除原本剩餘房貸
可貸總額 − 第一順位剩餘貸款
＝ 640萬元 − 450萬元
＝ 190萬元
試算結果
王先生的房屋二胎貸款額度約為190萬元
房屋二胎有哪些申請管道?
由於房屋二胎的申請管道與方案非常多，所以我分類為貸款管道→方案及細節，讓你們更方便觀看。| 管道 | 特色 | 適合 |
|---|---|---|
| 銀行二胎 | 利率較低、審核較嚴 | 信用良好 |
| 融資二胎 | 額度彈性較高 | 銀行額度不足 |
| 民間二胎 | 速度快、條件彈性 | 急需資金 |
銀行管道
請注意，目前如中國信託、台北富邦銀行、臺灣銀行、土地銀行等熱門金融機構，官網目前皆『無』提供標準的房屋二胎產品。若有相關需求，請優先參考下列有開辦二順位貸款之銀行，避免徒增聯徵次數。| 玉山銀行 | |
| 可申請金額 | 最高50萬，依貸款人信用狀況而定 |
| 年利率 | 3.45%~9.88% |
| 手續費 | 貸款金額的 1% |
| 最高分期數 | 最長可達 15 年 |
| 方案特色 | 貸款額度高：貸款額度可高於信用貸款，不受DBR22倍限制 貸款利率低：一段式利率3.45% 起 資金週轉靈活：最長可貸15年，低月付金、低負擔 申請簡便快速：申貸文件簡單，最快1週撥款！ 輕鬆增加貸款金額：原房貸免轉貸免塗銷、免違約金 |
| 資料來源 | 二順位貸款 - 玉山銀行 |
| 國泰世華銀行 | |
| 可申請金額 | 最高150萬 |
| 年利率 | 3.45%起 |
| 手續費 | 貸款金額的1% |
| 最高分期數 | 10年 |
| 方案特色 | 一分鐘試算每月還款金額 與他行的房屋貸款不同，申辦流程更簡單 |
| 資料來源 | 二順位房貸- 貸款方案 |
| 台新銀行 | |
| 可申請金額 | 50~300 萬元 |
| 年利率 | 3.92%~14.00% |
| 手續費 | 12,000~15,000元 |
| 最高分期數 | 貸款期間最長7年 |
| 方案特色 | 低利率，還款省力 足額度，現金來助 長年限，負擔有限 好服務，避免錯誤 |
| 資料來源 | 二順位房貸｜台新銀行房屋貸款 |
| 凱基銀行 | |
| 可申請金額 | 房屋鑑價殘值 |
| 年利率 | 3.87%起 |
| 手續費 | 最高10,000元 |
| 最高分期數 | 10年 |
| 資料來源 | 次順位房貸 - 已有房貸但想活化資產，助你快速取得資金 - 凱基銀行 |
| 王道銀行 | |
| 可申請金額 | 最高500萬元 |
| 年利率 | 4.31%起(機動計息) |
| 手續費 | 9,000~15,000元 |
| 最高分期數 | 最長15年 |
| 方案特色 | 額度最高500萬，不受平均月收入22倍限制。 貸款期間最長15年，超低月付金。 |
| 資料來源 | 二順位房貸 - 房屋二胎、房屋增貸服務｜王道銀行 |
| 永豐銀行 | |
| 可申請金額 | 最高50萬元 |
| 年利率 | 5.97%~6.4% |
| 手續費 | 5,000元~12,000元 |
| 最高分期數 | 最長7年 |
| 方案特色 | 貸款額度較高，貸你解決資金需求。 不影響第一順位房貸，資金取得更快速。 |
| 資料來源 | 二順位房貸 - 永豐銀行 |
融資管道
| 中租房貸 | |
| 可申請金額 | 房屋鑑價的80%～120%，最高300萬元 |
| 年利率 | 3.5%~10% |
| 手續費 | 依客戶條件而定 |
| 最高分期數 | 1~4年 |
| 方案特色 | 是針對企業的貸款方案 |
| 注意事項 | 條件限制須為企業主 |
| 新鑫 | |
| 可申請金額 | 30 萬~500 萬 |
| 年利率 | 7~14% |
| 手續費 | 依客戶條件而定 |
| 最高分期數 | 2~10年 |
| 注意事項 | 需綁約20期，提前清償需支付違約金12% |
| 和潤 | |
| 可申請金額 | 房屋鑑價殘值130%，不超過300萬 |
| 年利率 | 8%~16% |
| 手續費 | 依客戶條件而定 |
| 最高分期數 | 2~10年 |
| 注意事項 | 除了房屋鑑價，會審核貸款人的信用狀況 |
| 立榮租賃(融資公司經銷商) | |
| 可申請金額 | 最高500萬 |
| 年利率 | 5-14% |
| 手續費 | 不收手續費 |
| 最高分期數 | 最長7-10年 |
| 注意事項 | 最快48小時撥款 協商中可承作二胎房貸專案 |
| 資料來源 | 立榮租賃有限公司各大上市櫃總經銷專做二胎房貸 |
代書管道
由於做房屋二胎的代書眾多，所以這裡提供比較粗略的資料。
| 可申請金額 | 依房屋市值估價為準 |
| 年利率 | 7%起 |
| 手續費 | 5%~10% |
| 注意事項 | 最快30分鐘審核、當天進行撥款 不限制信用，算信用額度低也可進行貸款 |
當鋪管道
由於台灣當鋪上千家，每家對於房屋二胎的方案都有各自的解讀，有當鋪稱最低利率6%，有當鋪說自己可貸到房價120%，有的有手續費有的沒收，所以我取合理範圍呈現，若想申請，建議到鄰近的當鋪詢問，記得注意當鋪是否有營業登記及當鋪許可證。| 可申請金額 | 7~10成 |
| 年利率 | 12％~30％，受當鋪法規範不得超過30% |
| 手續費 | 每家當舖自行規定，需詳細詢問 |
| 注意事項 | 不限房屋類型、屋齡、坪數，只要名下有房產，持分也可申請 |
哪些人適合申請房屋二胎?
必須年滿20歲且名下有房產，若滿足以上條件，以下族群特別適合申請房屋二胎：信用條件不足、銀行貸款屢遭婉拒者
- 信用評分未達600分
- 有信用瑕疵，如貸款遲繳或負債比過高
- 無法再申請信用貸款或銀行二胎
財力難以證明、無固定薪資收入者
常見族群包含：- 自營商、創業者
- 接案工作者、SOHO 族
- 領現金薪資者、工地工人
- 攤販、業務人員、Youtuber、部落客、計程車司機
資金需求金額較高者
- 信貸額度不足
- 需要中～大額資金
急需用錢、無法等待銀行流程者
- 無法等待銀行冗長的審核程序
- 有突發或緊急資金需求
想做債務整合、降低月付壓力的人
- 信用卡循環
- 欠繳多張卡費
- 多筆債務導致月付金沉重
無法轉貸或增貸的房貸族
- 一胎銀行不願增貸
- 剛申請完房貸，繳款未滿1年
- 不想負擔轉貸違約金
房屋二胎、增貸、轉增貸的差異
房屋轉貸：將原本的房屋貸款，轉移至「別家銀行」重新申請房屋增貸：向「原貸款銀行」申請提高房屋貸款額度
房屋二胎：在已有房貸的情況下，再次以房屋作為抵押，申請第二順位貸款
| 類型 | 房屋二胎 | 房屋增貸 | 房屋轉貸 |
| 利率 | 2%～16% | 1.7%～2.8% | 1.5%～2% |
| 貸款期限 | 最長15年 | 最長40年 | 最長30年 |
| 貸款額度 | 房屋殘值80～120% | 視已償還金額與房價增值 | 房屋殘值60～80% |
| 核貸速度 | 約2-7天 | 約2～4週 | 約2～4週 |
| 適合對象 |
|
信用良好者房貸已繳1年 | 原房貸條件不佳 不急需用錢者 |
| 優點 |
|
利率低期限長 | 利率低可提高額度 |
| 缺點 |
|
|
|
為什麼我的銀行二胎辦不過？
新青安與高成數房貸
如果一胎是剛辦沒幾年的新青安（貸 8~9 成）又在寬限期內，因為本金根本沒還、房價增幅有限，房屋完全沒有殘值空間，銀行絕對秒退。
聯徵密集多查
民眾常有「多比幾家銀行」的心態，但 3 個月內聯徵被查詢超過 3 次，系統會直接標記為高風險拒貸。無薪轉證明
自營商老闆、團購主、攤販、領現工人的月收入可能高達十幾萬，但因為沒有銀行認可的薪轉或扣繳憑單，在銀行眼中的「可舉證收入」就是 0。房屋貸款有三胎嗎? 如果沒有殘值空間貸款怎麼辦?
我不太建議申請房屋三胎，即使你已經找到管道可申請也不建議。因為銀行和融資公司都不做三胎，甚至是當舖也很少願意做三胎，所以會做三胎的幾乎都是非常可疑的民間業者；利率也會高到你難以想像的程度。舉個業界案例，有一家貸款業者獨創貸款方案”付租約買回”，這是針對想申請房屋三胎，甚至已經申請過房屋三胎的人設計的專案，大致細節是貸款業者與貸款人寫份合約，內容是房屋的所有權歸到貸款業者，貸款人需每月給貸款業者租金，若貸款人繳不出來，該房屋產權就歸貸款業者所有，且一胎與二胎的月付金也不需繳納，由”付租約買回”的貸款業者來繳納。
與其你申請各種貸款續命，支付各種費用後失去房子，倒不如二胎繳不出來時，就將房屋法拍及時停損。
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常見問題
房子二胎可以借多少？房屋二胎的額度主要看房屋鑑價後的殘值，一般可貸房屋鑑價殘值的 80%～120%。實際可貸金額仍會依一胎餘額、貸款管道與個人條件而有所差異。
房貸繳一年可以二胎嗎？
可以，只要名下房屋仍有殘值空間，就算房貸繳款未滿一年，也能申請房屋二胎。這也是許多人選擇二胎而非增貸或轉貸的原因之一。
房子二胎要保人嗎？
多數房屋二胎不強制需要保人，主要以房屋作為擔保。是否需要保人，仍會依貸款機構及借款人信用條件而定。
房貸二胎多久下來？
銀行二胎約需 5～7 個工作天，融資或民間管道最快 1～2 天可撥款。整體速度明顯快於房屋增貸或轉貸。
房屋二胎會影響信用嗎？
房屋二胎屬於正常貸款，按時繳款不會對信用造成負面影響。若遲繳或違約，才會影響聯徵紀錄與信用評分。
房屋二胎利率大概多少？
銀行房屋二胎利率約 3%～10%，融資與民間機構約 7%～18% 不等。當鋪依法最高不得超過年利率 30%。
房屋有二胎可以轉貸嗎？
可以，但通常需先清償二胎，銀行才會受理轉貸申請。若無法清償二胎，轉貸成功率會大幅降低。
房屋二胎可以貸幾年？
房屋二胎貸款年限通常較短，約 7～15 年。實際年限會依貸款機構、金額與還款能力而定。