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房屋抵押權設定影響？能否貸款、如何查詢與解除一次告訴你
November 19,2025
隨著民眾的金融需求愈來愈多元，抵押權也不再只有銀行房貸這麼單純。從民間貸款、二胎房貸、最高限額抵押到私人設定，各種條件、風險與法律效力截然不同。若不了解抵押權設定的差異與限制，就可能造成房產無法處分、無法轉貸、甚至被迫法院執行。
這篇文章將帶你一次搞懂抵押權的用途、類型、流程、如何查詢，以及解除方式，讓你在辦理貸款或處理房產時更安心、不踩雷。
什麼是抵押權設定？
「抵押權設定」是指民眾以房屋或土地等不動產作為擔保，向私人或非正式金融機構（如金主、民間借貸公司）借款，並在地政事務所辦理抵押權登記；在貸款期間，該不動產所有權人無法完全自由處分房產，若未能依約清償債務，依《民法》第873條規定，債權人可向法院聲請強制執行，拍賣抵押的不動產並以拍賣所得優先受償。
為什麼房子會被設定？
房子被設定抵押權，主要是為了保障借貸雙方的權益，以不動產作為擔保品，確保債權可以獲得保障。簡單來說，就是當借款人無力償還時，債權人可以依法向法院申請拍賣該房產，並優先取得拍賣所得的款項。
保護債權人的權益
- 債務人仍可正常使用房子，但債權人擁有抵押權作為保障。
預防債務人變動擔保品
- 在抵押設定期間，借款人不能隨意轉賣或處分房子。
- 確保當債務人無力償還時，仍有擔保品可供法拍兌現，保障債權人利益。
抵押權的類型（普通 / 最高限額）
台灣民法規定「物權優於債權」，擁有抵押權的債權人比普通債權人優先受償。如果同一房屋有多位債權人，拍賣所得會依照設定的順位分配。例如：第一順位債權人先收款，剩餘款項再依序分配給第二、第三順位債權人。
抵押權分為普通抵押權與最高限額抵押權兩種：
普通抵押權
- 擔保範圍：僅限「現在已經發生」的特定債權。
- 金額：固定不變，只針對當次借款。
- 存續期間：依《民法第880條》，即使債權的請求權因時效消滅，抵押權仍可在 5 年內行使，逾期則消滅。
- 舉例：
- 小美向銀行借 300 萬，設定 300 萬抵押權。若她違約，銀行可申請拍賣房屋，並優先受償該 300 萬及相關利息違約金。
最高限額抵押權
- 擔保範圍：包括過去、現在與未來所發生的債權。
- 金額：以事先約定的「最高限額」為上限，範圍內可增貸，不需重新設定抵押。
- 存續期間：依《民法第881-15條》，即使債權請求權時效消滅，最高限額抵押權仍可在 5 年內行使。超過 5 年未實行，會轉為普通抵押權的效力。
- 銀行慣例：銀行通常會設定貸款金額的 1.2 倍 作為最高限額，以涵蓋本金、利息、違約金等。
- 舉例：
- 小芳設定 2,000 萬最高限額抵押權。若初次借 1,000 萬，之後還了 300 萬，仍可再增貸 1,300 萬（2,000 – 700）。
- 若小華設定 1,000 萬最高限額抵押權，已還 600 萬，卻違約，銀行最多可申請法拍並求償 400 萬。
| 比較項目 | 普通抵押權 | 最高限額抵押權 |
| 擔保範圍 | 僅限「現在」的特定債權 | 包含「過去、現在、未來」所有債務 |
| 擔保額度 | 固定，設定後不再變動 | 在最高限額內可彈性增貸 |
| 擔保效力 | 僅擔保原本債權，不含其他債務 | 在額度內，所有債務都受保障 |
| 請求權限制 | 本金、利息、違約金有優先受償 | 超過最高限額的利息或違約金無優先效力 |
| 適用情境 | 傳統、單次性借貸 | 銀行貸款、需彈性增貸的情境 |
辦理抵押設定需要的文件
· 準備上述文件· 填寫登記申請書、契約書
· 送件至地政事務所
· 繳納登記規費（抵押金額千分之一，最低 1,000 元）
· 審查 → 完成登記 → 領取抵押權權利書狀
抵押權設定自己辦
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與金融機構或債權人申請貸款
- 提供土地或房屋作為擔保品。
- 評估貸款方案：額度、利率、還款年限。
- 確認自身還款能力，避免未來被法拍。
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簽署抵押權設定契約書
- 契約內容需載明：
- 債權金額（貸款額度）
- 利率、清償期限
- 擔保範圍（本金、利息、違約金等）
- 擔保品資訊（土地號、建號、坐落位置）
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備妥文件至地政事務所申請「抵押權設定登記」
- 可自行申請，或委託代書／律師代辦。
- 檢附以下文件：
- 📄 抵押權登記申請書
- 📄 抵押權設定契約書（借款契約書）
- 📄 土地及建物所有權狀
- 📄 印鑑證明（義務人，即所有權人需提供）
- 📄 戶籍謄本（視地政事務所要求）
- 📄 雙方身分證、印章
- 💰 規費繳納收據（依貸款金額，約為千分之一）
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取得「他項權利證明書」
- 登記完成後，地政事務所會寄發「他項權利書」。
- 此證明書代表抵押權已正式生效，債權人取得擔保權利。
如何查詢房屋是否被設定？
最準確可靠的方式就是申請「不動產登記謄本」，可透過「內政部地政司地政資訊網」用自然人憑證 / 工商憑證登入查詢，謄本上會記載抵押權是否被地政事務所登記。重點是查看謄本中的「他項權利部」。
- 如果「他項權利部」是空白的，就表示該不動產目前沒有任何已登記的設定。
- 如果「他項權利部」有記載，就會顯示相關資訊，例如：
- 抵押權：會清楚載明債權人、債權金額和設定日期。
- 地上權：顯示使用他人土地來建築或擁有建物的權利。
- 不動產役權：例如通行權，意指為了便利自己的不動產而使用他人不動產的權利。
- 預告登記：一種防止所有權人隨意處分不動產的限制登記。
如何解除私人設定？
找親友借錢先清償
如果房子因為向外面借錢被設定抵押權，可以先找信得過的親友幫忙湊錢還清債務，然後再去辦理塗銷登記。為了確保雙方的權利，就算只是跟親友借錢，最好還是簽一份正式的借貸合約，這可能會影響親友關係，務必謹慎。以其他房產申請二胎房貸
如果名下還有其他房產，可以考慮向銀行或融資公司申請二胎房貸。這樣做的好處是，能用較低的利息借到錢，清償原有的民間借貸，讓房子解除被私人設定的限制，恢復可利用性。轉貸至銀行或融資公司
可以考慮把原本向私人借錢的抵押設定，轉換成銀行或合法融資公司的抵押設定。這樣做的好處是，利率通常會比較低，而且未來如果需要，也更容易再向銀行辦理轉貸，能有效減輕財務壓力，但債務人的信用狀況必須良好，否則銀行可能不願意承接。房屋被設定是否能貸款？
當房屋或土地已經被設定抵押權，屋主還能不能再申請貸款，必須視「抵押權人是誰」、「房產價值是否有餘額」、「貸款機構的政策」等因素而定。仍有可能貸款的方式
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二胎房貸
- 如果房價高於現有貸款餘額，可以以「淨值差額」向特定機構申請二胎貸款，但通常利率較高。
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轉貸／轉增貸
- 以新的貸款償還原本的抵押，並依需求再提取資金，此方式利率可能更低、還款條件更有彈性。
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找專業貸款公司協助
- 有些代辦公司或融資公司能規劃「民間設定 → 轉銀行貸款」的方案。
- 某些公司甚至主打 成數可達 100%、利息低、不看負債比，但要注意合約細節與合法性。