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持分土地可以貸款嗎？3種貸款管道與風險一文看懂
在台灣，因繼承、合資或贈與等原因，擁有「土地持分」的情形相當常見。然而，許多人對於什麼是土地持分、其分類、以及能否單獨處分或辦理貸款等問題，卻不甚了解。事實上，土地持分不僅牽涉到產權類型，還會影響未來的買賣、繼承與融資安排。尤其當資金急需時，許多人會考慮以持分土地申請貸款，但若未釐清土地性質與貸款風險，極可能導致權益受損。本文將帶你深入了解什麼是土地持分、常見類型、如何申請貸款及應注意的風險，幫助你在關鍵時刻做出更安心的選擇。
每個人雖然擁有部分產權，但這部分產權是不完整的不動產權利，因為共有人之間無法單獨劃分實際地段，大家是共有整塊土地，而不是某一角落。
舉例來說，四人共同繼承100坪土地為公同共有，任一人都不能單獨拿去貸款或處分。法律依據為《民法》第828條：「公同共有物之處分，應得共有人全體之同意。」
舉例來說，若兄弟二人各持有土地的50%，哥哥可獨自拿他的那一半去設定抵押或貸款，無須弟弟的同意。
銀行對持分貸款審慎，通常僅接受分別共有且貸款成數較低（約4～6成）；而民間貸款機構審核較寬鬆，可貸成數較高，但利率與風險也相對提高。因此在申請前，應先確認土地持分型態與自身財務條件，避免權益受損。
何謂土地持分？
土地持分是指一塊土地由兩人以上共同持有。也就是說，這塊土地的產權不是單一人擁有，而是由多位共有人一起持有一部分的比例。每個人雖然擁有部分產權，但這部分產權是不完整的不動產權利，因為共有人之間無法單獨劃分實際地段，大家是共有整塊土地，而不是某一角落。
持分土地的2大種類
持分土地類型一：公同共有
「公同共有」指的是共有人共同擁有整塊土地的全部權利，並沒有明確劃分各自的持分比例。所有人就像「綁在一起」擁有一整塊土地。若要處分土地，例如出售、設定抵押、貸款、蓋房子、獨立開發，都必須經過所有共有人一致同意。舉例來說，四人共同繼承100坪土地為公同共有，任一人都不能單獨拿去貸款或處分。法律依據為《民法》第828條：「公同共有物之處分，應得共有人全體之同意。」
持分土地類型二：分別共有
「分別共有」則是指每位共有人持有土地的特定比例，例如1/2、1/3或1/5等，且每個人可以獨立行使對自己那部分的權利。不需要其他共有人同意，即可進行土地的買賣、贈與、抵押或貸款。舉例來說，若兄弟二人各持有土地的50%，哥哥可獨自拿他的那一半去設定抵押或貸款，無須弟弟的同意。
| 項目 | 公同共有 | 分別共有 |
| 是否有明確持分 | ❌ 沒有 | ✅ 有，例如 1/2、1/3 等 |
| 可否單獨辦理貸款 | ❌ 不可，須全體同意 | ✅ 可單獨申請 |
| 銀行接受度 | 低(需全體共有人同意) | 中～高(視土地的價值而定) |
| 常見風險 | 意見難統一、無法處分 | 無法獨立使用、拍賣持分不易 |
形成房產共有的原因
繼承產生的土地持分
這是最常見的情況。當土地所有權人過世後，其名下不動產會由配偶及子女共同繼承。在尚未分割繼承前，繼承人會以「公同共有」方式共同持有該筆土地。即使後續完成分割，但未將土地切割成獨立地號，也會形成每位繼承人依比例登記的「分別共有」，也就是土地持分。共同出資購買形成持分
當兩人以上共同出資購買土地時，會依照出資比例登記產權，產生持分。例如家人、伴侶合資購地，會在權狀上註明每人持有比例，這種情況下土地一開始就屬於分別共有，每人擁有一定的持分比率。贈與產生的土地持分
土地所有人如果將土地贈與給多人，為了節省贈與稅或方便分配，會將產權依比例分配給受贈人。這樣的情況下，受贈人間會形成分別共有，也就是土地持分。例如父母將土地平均贈與子女，子女就會依比例擁有土地的部分產權。分年贈與產生的持分
為了節省贈與稅，土地所有人會分年將土地持分贈與他人（通常是子女），例如每年不超過 244 萬元免稅額。這樣雖有稅務優勢，但也會讓一筆土地逐年變成多人共有，持分人增加，日後若要處分或分割會更複雜。公寓大廈的基地持分
購買公寓大廈（如華廈、大樓）時，除了擁有房屋的專有部分外，也會按房屋比例取得建築基地的土地持分，稱為「基地持分」。這是一種附屬於房屋的共有土地權利，屬法律強制配給，不能單獨買賣或處分。持分土地貸款是什麼？
持分土地貸款，是指當你與他人共同擁有一塊土地時，將自己持分的那一部分產權作為擔保，向銀行、農會或民間融資機構申請資金的一種貸款方式。銀行對持分貸款審慎，通常僅接受分別共有且貸款成數較低（約4～6成）；而民間貸款機構審核較寬鬆，可貸成數較高，但利率與風險也相對提高。因此在申請前，應先確認土地持分型態與自身財務條件，避免權益受損。
持分土地貸款管道推薦｜一表掌握3大管道差異
| 項目/類別 | 銀行/農會 | 民間貸款 | 特殊高利貸款 |
| 可辦類型 | 分別共有 | 分別共有 | 皆可 |
| 是否需共有人同意 | ✅ 是 | ❌ 否 | ✅ 是 |
| 利率 | 1.5%～6% | 1%～3% | 3% 以上 |
| 貸款成數 | 4～6 成 | 最多 9 成 | 低 |
| 撥款時間 | 7～14 天 | 1～2 天 | 最快 1 天 |
| 優點 | 利率低、安全 | 審核寬鬆、撥款快 | 任何情況皆可借 |
| 缺點 | 需共有人配合，審核嚴 | 利率高、風險中 | 利率極高、風險大 |
| 適合對象 | 不急用錢、信用佳 | 急需資金、共有人難配合 | 不建議申貸 |
持分土地貸款利率是多少?
銀行持分土地貸款
- 利率區間： 年利率約 3%～6%
- 土地類型利率參考：
- 建地：2.5%～4%
- 農地：2.5%～5%
- 工業地／林地：3%以上
- 核貸條件：
- 限分別共有，需共有人一同申貸
- 借款人需信用正常、有收入證明
農會持分土地貸款
- 利率區間： 年利率約 1.5%～5%（可能低於銀行）
- 土地類型利率範例：
- 建地／農地／工業用地：1.5%～5%
- 申請資格：
- 年滿 18 歲
- 須為農會會員或具農保資格
- 土地需符合農業貸款條件
- 限制：
- 農會不承作農地「持分貸款」，除非共有人共同辦理
民間貸款（融資公司、代書）
- 利率區間：
- 一順位：約 1%～2%（月利率）
- 二順位以上：約 1%～2.5%（月利率）
- 換算成年利率約 12%～36%
辦理民間持分土地貸款需要哪些文件?
- 身分證正反面影本
- 土地或建物所有權狀正本
- 印鑑章
- 印鑑證明
- 撥款用帳戶之存摺封面影本
- 戶籍謄本